Kira Tahliye Süreçleri
Kira tahliye süreçleri; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), İcra ve İflas Kanunu (İİK) ve 7445 sayılı Kanun ile getirilen zorunlu arabuluculuk hükümleri çerçevesinde, kiraya veren ile kiracı arasındaki uyuşmazlıklarda taşınmazın hukuka uygun şekilde tahliyesini sağlayan ve katı hak düşürücü sürelere tabi olan yasal prosedürlerdir.
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin dolması kural olarak kiraya verene tek başına tahliye hakkı vermez. Tahliye davası ikame edilebilmesi için kanunda sınırlı olarak sayılan haklı tahliye sebeplerinden birinin varlığı ve kanuni hak düşürücü süreler içinde arabuluculuk/dava yoluna başvurulması zorunludur.”
1. Türk Borçlar Kanunu’nda Düzenlenen Başlıca Tahliye Sebepleri
Kira hukukunda tahliye sebepleri sınırlı sayıda (numerus clausus) olup sözleşmeye konulacak genel kayıtlarla yeni tahliye sebepleri ihdas edilemez. Uygulamada en sık karşılaşılan hukuki sebepler şunlardır:
A. Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye (TBK m. 352/1)
Kiracının kiralananı teslim aldıktan sonra, serbest iradesiyle bizzat imzaladığı ve belirli bir tarihte boşaltacağını taahhüt ettiği yazılı belgedir. Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanmamış olması ve taahhüt tarihinin açıkça gösterilmesi şarttır. Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi (Örnek No: 14) başlatılmalı veya dava şartı arabuluculuk yoluna başvurulmalıdır.
B. İhtiyaç (Gereksinim) Sebebiyle Tahliye (TBK m. 350 ve m. 351)
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle açılan davalardır. Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir; henüz doğmamış veya ileride gerçekleşmesi muhtemel ihtiyaçlar tahliye sebebi yapılamaz.
- Mevcut Malik İçin: Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.
- Yeni İktisap Eden (Yeni Malik) İçin: Taşınmazı satın alan yeni malik, tapu tescil tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya noterden ihtarname tebliğ etmek ve 6 ay sonra tahliye davası açmak zorundadır.
C. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352/2)
Kiracının 1 yıldan süreli veya 1 yıllık kira sözleşmelerinde bir kira yılı içinde; kira bedelini vadesinde ödememesi sebebiyle kendisine noterden veya icra dairesinden haklı olarak iki ayrı aya ait iki ayrı ihtar çekilmiş olması gerekir. İhtarların çekildiği kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde tahliye davası ikame edilmelidir.
D. Kiracının Temerrüdü (Kira Borcunun Ödenmemesi – TBK m. 315 / İİK m. 269)
Kira bedelini veya yan giderleri ödemeyen kiracıya konut ve çatılı işyerlerinde en az 30 günlük ödeme süresi verilir. Bu süre icra takibi (Örnek No: 13 ödeme emri) veya noter ihtarnamesi ile tanınır. 30 günlük yasal mehil içinde borç ödenmezse, kiraya veren derhal tahliye davası açabilir veya İcra Hukuk Mahkemesi’nden doğrudan tahliye talep edebilir.
2. Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Zorunlu Arabuluculuk
7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B uyarınca yürürlüğe giren düzenleme gereğince; tüm kira tahliye ve kira tespit davalarında dava açmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulması zorunlu dava şartıdır. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan ve son anlaşamama tutanağı düzenlenmeden doğrudan açılan davalar usulden (dava şartı yokluğu sebebiyle) reddedilir.
📊 Güncel Kira Artışı ve Yeni Bedel Hesabı
Konut ve işyeri kiralamalarındaki yasal TÜFE oranlarına göre ödeyeceğiniz yeni kira bedelini anında hesaplamak için interaktif aracımızı kullanabilirsiniz.
Tahliye taahhüdü kontrol adımları, yeni malik bildirim süreleri, iki haklı ihtar takvimi ve arabuluculuk başvuru şablonunu içeren uygulama kılavuzu.
3. Kira Tahliye Süreçlerinde Hak Düşürücü Süreler Tablosu
| Tahliye Nedeni | İhtarname / Bildirim Şartı | Hak Düşürücü Dava / Takip Süresi |
|---|---|---|
| Tahliye Taahhütnamesi | İhtiyari (Zorunlu değil) | Taahhüt tarihinden itibaren 1 Ay |
| Gereksinim (İhtiyaç) Sebebi | Dava açma süresini korumak için önerilir | Kira dönemi bitiminden itibaren 1 Ay |
| Yeni Malikin İhtiyacı | Satın alma tarihinden itibaren 1 Ay içinde | İktisaptan itibaren 6 Ay sonra |
| İki Haklı İhtar | Aynı kira yılında 2 ayrı aya ait ihtar | Kira yılı bitiminden itibaren 1 Ay |
| Kira Borcu Temerrüdü | 30 günlük ödeme ihtarı (Örnek 13) | 30 günlük sürenin bitiminden itibaren |
Kira Tahliye Süreçleri Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
10 yıllık uzama süresi sonunda kiracı sebepsiz tahliye edilebilir mi?
Evet. TBK m. 347 uyarınca, 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren herhangi bir tahliye gerekçesi göstermek zorunda kalmaksızın, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeyi feshedip tahliye davası açabilir.
İhtiyaç sebebiyle tahliye edilen taşınmaz başkasına kiralanabilir mi?
TBK m. 355 gereğince gereksinim sebebiyle tahliye sağlandıktan sonra haklı bir sebep olmaksızın taşınmaz 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu yasağa aykırı davranılması halinde kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü tutulur.
Kira tahliye davaları, tahliye taahhüdü icra takipleri, kira tespit süreçleri ve dava şartı arabuluculuk müzakereleri kurumsal düzeyde yürütülmektedir.
Hukuki Danışmanlık İçin İletişime Geçin