Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhidin Temerrüdü ve Sözleşmenin Feshi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin temerrüdü, hem arsa sahipleri hem de yükleniciler açısından uygulamada en sık uyuşmazlık doğuran ve en ağır hukuki sonuçlar bağlanan alanların başında gelmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri; arsa sahibinin arsasındaki belirli payların mülkiyetini devretmeyi, yüklenicinin (müteahhidin) ise bu arsa üzerinde sözleşmeye, imar mevzuatına ve fen-sanat kurallarına uygun bağımsız bölümler inşa ederek teslim etmeyi taahhüt ettiği, her iki tarafa borç yükleyen karma nitelikli sözleşmelerdir.
Uygulamada inşaat sektöründeki ekonomik dalgalanmalar, malzeme tedarik krizleri veya yüklenicinin basiretsiz yönetimi sebebiyle inşaatların kararlaştırılan sürede tamamlanamaması yahut inşaata hiç başlanamaması sıklıkla görülmektedir. Bu gibi durumlarda arsa sahiplerinin hak kaybına uğramaması adına temerrüt mekanizmasının ve sözleşmenin feshi rejiminin doğru işletilmesi gerekir.
1. Müteahhidin Temerrüdü ve Hukuki Şartları
Müteahhidin temerrüdü, inşaatın teslimi için sözleşmede öngörülen vadenin gelmesine rağmen, yüklenicinin kendi kusuruyla eseri tamamlayıp arsa sahibine fiilen ve hukuken teslim edememesi durumudur. Temerrüdün yasal olarak gerçekleşmiş sayılması için borcun muaccel (istenebilir) olması ve kural olarak arsa sahibi tarafından noter kanalıyla uygun bir mehil tayin eden bir ihtarname keşide edilmesi gerekir.
Ancak sözleşmede kesin bir teslim tarihi kararlaştırılmışsa (örneğin “31 Aralık 2026 tarihinde teslim edilecektir” gibi), ayrıca bir ihtara gerek kalmaksızın belirlenen günün geçmesiyle birlikte yüklenici kendiliğinden temerrüde düşer.
Bununla birlikte Türk Borçlar Kanunu (TBK), vadenin dolmasını beklemeksizin arsa sahibine sözleşmeden dönme imkanı tanıyan özel bir “erken temerrüt” hali düzenlemiştir:
Türk Borçlar Kanunu Madde 473/1:
“Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikmenin, bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitirmesini imkânsız kılacak ölçüde olması hâlinde, işsahibi teslim için belirlenen zamanı beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.”
2. Temerrüt Halinde Arsa Sahibinin Seçimlik Hakları
Müteahhidin temerrüde düşmesi halinde arsa sahibi, TBK m. 125 kapsamında üç temel seçimlik hakka sahiptir:
- Aynen İfa ve Gecikme Tazminatı: İnşaatın tamamlanmasını ve gecikilen her ay için rayiç kira kaybı bedelinin tazminini talep edebilir.
- Aynen İfadan Vazgeçerek Müspet Zararın Tazmini: Sözleşmenin hiç ifa edilmemesinden kaynaklanan kar mahrumiyeti ve müspet zararlarını talep edebilir.
- Sözleşmeden Dönme (Fesih) ve Menfi Zararın Tazmini: Sözleşmeyi feshederek tarafların verdiklerini iade etmesini ve sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı menfi zararları isteyebilir.
Uygulamada dava açılmadan önce tarafların müzakere masasında bir araya gelmesi süreçleri hızlandırabilmektedir. Nitekim gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk ve anlaşma tutanağının ilam niteliği, tarafların yıllar süren yargılama masraflarından kurtularak tescil ve tasfiye protokollerini kesinleştirmesinde stratejik bir alternatif uyuşmazlık çözüm yoludur.
3. Feshin Hukuki Niteliği: Geriye Etkili Fesih mi, İleriye Etkili Fesih mi?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde feshin geriye mi yoksa ileriye mi etkili olacağı, arsa sahipleri ve üçüncü kişi alıcılar açısından en kritik ayrımı oluşturur.
A. Kural: Geriye Etkili Fesih (Sözleşmeden Dönme)
Kural olarak inşaat sözleşmelerinin feshi geriye etkili sonuç doğurur. Sözleşme başlangıçtan itibaren hükümsüz hale gelir ve taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri verirler. Arsa sahibi müteahhide devrettiği arsa paylarını tapu iptal ve tescil davası ile geri alırken; müteahhit yalnızca yaptığı imalatın malzeme ve işçilik bedelini (arsa sahibinin malvarlığında yarattığı artı değeri) talep edebilir. Müteahhit bu durumda kararlaştırılan bağımsız bölümleri veya tapu devirlerini kesinlikle isteyemez.
B. İstisna: İleriye Etkili Fesih ve Yargıtay’ın “%90 Kriteri”
İnşaatın büyük bir kısmının tamamlandığı hallerde geriye etkili fesih, TMK m. 2’de düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı düşeceği için Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca feshin ileriye etkili sonuç doğuracağı kabul edilmiştir:
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 25.01.1984 T., 1983/3 E., 1984/1 K.:
“…İnşaat sözleşmelerinde müteahhidin kendi kusuruyla işi muayyen zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle sözleşmenin feshi halinde; olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda, Medeni Kanun’un 2. maddesi hükmü gözetilerek sözleşmenin feshinin ileriye etkili sonuç doğuracağına…”
Yargıtay yerleşik içtihatlarında, feshin ileriye etkili kabul edilebilmesi için inşaatın fiziki gerçekleşme oranının %90 ve üzerinde olması katı bir kriter olarak uygulanmaktadır:
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2019/3364 E., 2020/2156 K.:
“Dairemizin yerleşik uygulamasına göre, ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleşmesi için inşaatın seviyesinin %90 ve üzeri oranlara ulaşmış olması gerekir. Bilirkişi raporunda fiziki gerçekleşme oranının %75 olduğu tespit edilmiştir. Bu seviyedeki bir inşaat yönünden feshin ileriye etkili olması kabul edilemez; sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmelidir.”
4. Sonuç ve Uygulayıcılar İçin Stratejik Değerlendirme
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin teslim borcunu geciktirmesi halinde; noter ihtarlarının süresi ve içeriği, sulh hukuk mahkemesi kanalıyla yaptırılacak delil tespiti (inşaat fiziki seviye tespiti) ve fesih iradesinin şekli büyük bir titizlikle yönetilmelidir. Seviye tespitinin doğru yapılmaması veya hatalı hukuki gerekçeyle fesih bildirimi yapılması, haklı arsa sahibini haksız fesih tazminatıyla karşı karşıya bırakabilir.
Arsa payı karşılığı inşaat uyuşmazlıkları, müteahhidin temerrüdü, sözleşme feshi ve tapu iptal-tescil davalarına ilişkin kurumsal temsil ve dava operasyonları DSD Hukuk Bürosu bünyesinde yürütülmektedir.
DSD Hukuk Bürosu Web Sitesine Git ↗