Kira Artış Oranı (TÜFE) Hesaplama

Konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanacak yasal artış oranları, Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan 12 aylık ortalama verilerine göre belirlenir. Aşağıdaki kira artış oranı hesaplama modülünü kullanarak yenileme döneminde uygulanabilecek azami yasal artış miktarını ve ödenecek yeni kira bedelini saniyeler içinde hesaplayabilirsiniz.

Kira Artış Oranı Hesaplama Nasıl Yapılır? (TBK Madde 344)

Kira sözleşmelerinde yenileme döneminde yapılacak kira zammı, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde emredici olarak düzenlenmiştir. Kanun koyucu, kiracıyı koruma gayesiyle kira artışına mutlak bir üst sınır getirmiştir. Buna göre taraflarca kira artışına ilişkin bir anlaşma yapılmış olsa dahi, belirlenen artış oranı bir önceki kira yılında TÜİK tarafından ilan edilen on iki aylık ortalamalara göre tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) artış oranını kesinlikle geçemez.

Uygulamada sıklıkla yapılan hata, aylık veya yıllık TÜFE oranlarının baz alınmasıdır. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre kira tespit ve artış davalarında esas alınacak yegane endeks, yenileme ayında açıklanan 12 aylık TÜFE ortalamasıdır. Sözleşmeye ÜFE, altın fiyatı veya yabancı para kuru gibi tavanı aşan şartlar konulmuşsa, bu hükümler yasal sınır oranında kısmen hükümsüz sayılır.

Konut ve İşyeri Kiralarında Yasal Tavan Artış Sınırları

Geçmiş dönemlerde konut kiraları için uygulanan geçici %25'lik yasal artış sınırlamasının sona ermesiyle birlikte, hem konut hem de çatılı işyeri kira sözleşmelerinde artış tavanı tamamen 12 aylık ortalama TÜFE esasına bağlanmıştır. Kira artış oranı hesaplama işlemlerinde dikkat edilmesi gereken temel prensipler şunlardır:

• Sözleşmede Artış Maddesi Varsa: Sözleşmede "TÜFE oranında artış yapılır" hükmü bulunuyorsa, ev sahibi veya kiralayan yenileme tarihinde açıklanan 12 aylık ortalama TÜFE oranını doğrudan kiraya yansıtabilir; kiracının ayrıca onayı gerekmez.
• Sözleşmede Artış Maddesi Yoksa: Kira sözleşmesinde artışa dair hiçbir hüküm yer almıyorsa, taraflar anlaşamadığı takdirde kiralayan hakkaniyet ve TÜFE sınırını aşmamak kaydıyla sulh hukuk mahkemesinden kira tespit talep edebilir.
• Daha Düşük Oran Kararlaştırılabilir: Kanundaki TÜFE oranı azami sınırdır. Kiraya veren ve kiracı anlaşarak daha düşük bir artış oranı (örneğin %20 veya %30) uygulayabilir; bu anlaşma geçerlidir.

5 Yılı Dolduran Kira Sözleşmelerinde Rayiç Tespiti (Kira Tespit Davası)

Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçtikten sonra, yalnızca TÜFE tavanıyla bağlı kalınması hakkaniyete aykırı sonuçlar doğurabilmektedir. TBK m. 344/3 uyarınca beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kiraya veren, yerel mahkemeden emsal rayiçlere uygun yeni bir kira bedeli tespit edilmesini isteyebilir.

Kira tespit davalarında mahkeme; taşınmazın cinsi, yüzölçümü, konumu, kullanım durumu, bölgedeki emsal kira bedelleri ve hakkaniyet indirimi (%10 ila %20 oranında eski kiracı indirimi) uygulayarak yeni kira bedelini belirler. Bu davayı açmadan önce kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk sürecinin tüketilmesi dava şartıdır.

Kira Artış Oranı ve Tahliye Konusunda Sıkça Sorulan Sorular

Ev sahibi yasal TÜFE oranının üzerinde zam talep edebilir mi?
Hayır. Kiracının rızası olmaksızın 12 aylık ortalama TÜFE tavanının üzerinde yapılan artış talepleri hukuka aykırıdır. Kiracı, yasal TÜFE oranında artış yaparak kirayı banka hesabına yatırdığı takdirde temerrüde düşmez ve tahliye edilemez.

Kira artışını kabul etmeyen kiracı evden çıkarılabilir mi?
Kiracı yasal TÜFE artışını süresinde ve eksiksiz olarak ödüyorsa, sadece daha yüksek kira zammını kabul etmediği gerekçesiyle tahliye edilemez. Tahliye için kanunda sayılan haklı sebepler (tahliye taahhütnamesi, iki haklı ihtar, gereksinim vb.) bulunmalıdır.