Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk ve Anlaşma Tutanağının İlam Niteliği

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk, 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun kapsamında 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na (HUAK) eklenen 18/B maddesi uyarınca 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla zorunlu dava şartı haline getirilmiştir. Taşınmaz piyasasındaki ekonomik dalgalanmalar, fahiş kira artışları ve tahliye davaları nedeniyle mahkemelerde oluşan aşırı dosya yükünü azaltmayı hedefleyen bu yasal reform; taraflara uzun, yıpratıcı ve masraflı yargılama süreçlerine girmeksizin alternatif uyuşmazlık çözümü (ADR) masasında bağlayıcı mutabakatlar tesis etme imkanı sunmaktadır.

Dava şartı arabuluculuk kurumunun devreye girmesiyle birlikte, kira hukukundan doğan neredeyse tüm uyuşmazlıklarda doğrudan sulh hukuk mahkemelerinde dava açma yolu kapatılmış; dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tüketilmesi bir ön koşul (HMK m. 114/2) olarak düzenlenmiştir.

1. Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuğun Kapsamı ve Görevli Usul

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci, Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında düzenlenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinden doğan çok geniş bir ihtilaf yelpazesini kapsamaktadır. Kanun koyucu, ayrım gözetmeksizin taşınmaz kiralarına ilişkin hemen her talebi bu zorunlu kapsama dahil etmiştir:

• Kira Bedelinin Tespiti Davaları (TBK m. 344): 5 yılı dolduran kira sözleşmelerinde emsal rayiç araştırması öncesi bedel tespiti müzakereleri.
• Kira Uyarlama Davaları (TBK m. 138): Aşırı ifa güçlüğü ve öngörülemeyen olağanüstü koşullar sebebiyle kira bedelinin yeniden belirlenmesi talepleri.
• Tahliye Talepleri: İhtiyaç sebebiyle tahliye (TBK m. 350), tahliye taahhüdüne dayalı tahliye (TBK m. 352/1), iki haklı ihtar nedeniyle tahliye (TBK m. 352/2) ve yeniden imar/inşa sebebiyle tahliye süreçleri.
• Kira Alacağı ve Yan Giderlerin Tahsili: Ödenmeyen kira bedelleri, aidat borçları, depozito iadesi ve kiralanana verilen zararların (hor kullanma tazminatı) tasfiyesi.
• İtirazın İptali ve Tahliye: İlamsız icra takibine (Örnek No: 13) kiracı tarafından yapılan itirazların iptali amacıyla sulh hukuk mahkemesinde açılacak davalar.

Arabuluculuk süreci, kural olarak başvurunun yapılmasından itibaren üç hafta içinde tamamlanmak zorundadır. Zorunlu hallerde arabulucu tarafından bu süre en fazla bir hafta daha uzatılabilir. Arabuluculuk bürosuna başvurulmadan doğrudan mahkemede dava açılması halinde dava, usulden (dava şartı yokluğu sebebiyle) esasa girilmeksizin reddedilmektedir.

2. Anlaşma Tutanağının İcra Kabiliyeti ve İlam Niteliği

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk masasında tarafların mutabakata varması halinde düzenlenen “Son Tutanak ve Anlaşma Belgesi”, hukuki sonuçları bakımından klasik bir sözleşmenin çok ötesinde icrai bir güce kavuşturulmuştur. HUAK m. 18 uyarınca bu belgenin icra kabiliyeti iki temel yönteme göre şekillenir:

A. Doğrudan İlam Niteliği (Avukat ve Asillerin Birlikte İmzası)

HUAK m. 18/4 hükmü uyarınca; taraflar, tarafların vekilleri (avukatları) ve arabulucunun birlikte imzaladığı anlaşma belgesi, mahkemeden ayrıca bir icra edilebilirlik şerhi alınmasına gerek kalmaksızın doğrudan ilam niteliğinde belge sayılır. Bu belgeye dayanılarak borçlu veya kiracı aleyhine doğrudan İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 26 ve devamı hükümleri uyarınca ilamlı icra takibi başlatılabilir.

B. Mahkemeden İcra Edilebilirlik Şerhi Alınması Usulü

Sürece avukat katılmaksızın tarafların (asillerin) bizzat imza attığı hallerde; belgenin ilam kuvveti kazanabilmesi için taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Mahkeme bu incelemeyi maktu harç üzerinden, kural olarak duruşma açmaksızın dosya üzerinden yapar; yalnızca içeriğin cebri icraya elverişli olup olmadığını ve kanunların emredici hükümlerine aykırılık teşkil edip etmediğini denetler.

3. Arabuluculuk Tutanağında Tahliye Şartları ve İlamlı Tahliye

Kira müzakerelerinde en kritik husus, tahliye taahhütlerinin protokole nasıl dercedileceğidir. Klasik adi yazılı tahliye taahhütleri kiracı tarafından imzaya veya tarihe itiraz edilerek kolayca geciktirilebilirken; arabuluculuk anlaşma tutanağına bağlanan tahliye kayıtları kesin hüküm gücündedir.

Tutanağa açıkça belirli bir tahliye tarihi yazılması ve bu tarihte kiralananın boş olarak teslim edileceğinin kararlaştırılması halinde, kiracının belirlenen günde taşınmazı tahliye etmemesi durumunda kiralayan, ilamlı tahliye emri (İİK m. 26) göndererek taşınmazın tahliyesini doğrudan icra dairesi eliyle gerçekleştirebilir.

Sözleşmeler hukukundaki edim dengesi ve temerrüt olgusu, inşaat ve taşınmaz projelerinde de benzer sonuçlar üretmektedir. Nitekim taahhütlerin yerine getirilmemesi durumunda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin temerrüdü ve feshin sonuçları incelendiğinde, hak kaybına uğramamak adına icra kabiliyetine sahip kesin hukuki metinlerin tanzim edilmesinin önemi açıkça görülmektedir.

4. Anlaşma Tutanağının İptali ve Kesin Hüküm Etkisi

Arabuluculuk faaliyeti neticesinde imzalanan anlaşma tutanağı, taraflar arasındaki uyuşmazlığı maddi anlamda kesin hüküm gibi sona erdirir. Taraflar, anlaşma sağlanan konularda daha sonra aynı uyuşmazlığa dayanarak mahkemelerde yeniden dava açamazlar.

Tutanağın iptali ancak Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri çerçevesinde irade fesadı hallerinin (hata, hile, korkutma veya aşırı yararlanma/gabin) varlığı halinde genel mahkemelerde açılacak bir iptal davası yoluyla ileri sürülebilir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında da vurgulandığı üzere, arabulucu huzurunda serbest iradeyle imzalanan tutanakların iptali çok katı şartlara ve somut ispat yükümlülüğüne tabi tutulmuştur.

5. Uygulayıcılar İçin Stratejik Risk Yönetimi ve Sonuç

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk masası, salt bir uyuşmazlık çözümü değil; aynı zamanda tarafların gelecekteki ticari ve şahsi ilişkilerini garanti altına alan bir sözleşme revizyon alanıdır. Müzakere sürecinde hazırlanan protokollerde şu hususlara azami dikkat gösterilmelidir:

• Taşınmazın tapu kayıt bilgileri, bağımsız bölüm numarası ve açık adresi tereddüde yer bırakmayacak biçimde net yazılmalıdır.
• Kira bedeli artış oranları ve ödeme günleri net rakam veya formülle belirlenmeli; geçmiş dönem aidat, fatura ve ortak gider borçlarının kim tarafından ödeneceği açıkça tasfiye edilmelidir.
• Tahliye taahhüdü içeriliyorsa, tahliye tarihi kesin bir gün olarak belirtilmeli ve anahtar teslim usulü şarta bağlanmadan düzenlenmelidir.

Hatalı veya eksik düzenlenen arabuluculuk protokolleri, mahkemelerden şerh alınmasını engelleyebileceği gibi ilamlı icra takibi aşamasında icra mahkemelerinin iptal kararlarıyla sonuçlanabilir. Bu sebeple sürecin başından itibaren uzman bir hukukçu ve arabulucu desteğiyle yürütülmesi hak kayıplarını tamamen ortadan kaldıracaktır.